PLUS เจาะลึก เหตุใด ‘คอนโด เอกมัย’ จึงเป็นคอนโดทำเลทอง

หากย้อนกลับไปราวสิบปีก่อน ย่านที่เหล่าคนกรุงฯ ใฝ่ฝันจะอยู่อาศัยมากที่สุดคงเป็นบริเวณ ‘สุขุมวิทตอนต้น’ หรือหากจะเขยิบมาตอนกลางหน่อยก็คงเป็นเฉพาะ ‘ทองหล่อ’ แต่ในเพียงแค่ระยะเวลาไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นย่านน้องใหม่รายหนึ่งนามว่า ‘เอกมัย’ เติบโตขึ้นมาอย่างก้าวกระโดดแซงหน้ารุ่นพี่ในย่านและนอกย่านอย่างรวดเร็ว จากข้อมูลสำรวจระหว่างปี 2560 – 2562 ของเรา ทำเลเอกมัยมีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด เพียงแค่ในปี 2562 ล่าสุดที่ผ่านมา เหล่า Developers ได้พากันเปิดขายคอนโดมิเนียมในซอยเอกมัยกว่า 9,239 ยูนิตจาก 29 โครงการ และมีสัดส่วนผู้อยู่อาศัยเป็นชาวต่างชาติรวมกันมากกว่าครึ่ง เพราะเหตุใดเอกมัยจึงกลายเป็นทำเลทองครองใจทั้งผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน โดยเฉพาะสำหรับแวดวงอสังหาฯ เช่น คอนโด เอกมัย ทุกคำตอบสำคัญรวมอยู่ในบทความนี้แล้ว 1. เอกมัย – ทำเลที่ยิ่งกว่าสมบูรณ์แบบและข้อได้เปรียบทางราคา อย่างที่เกริ่นข้างต้น เมื่อเราพูดกันถึงทำเลคอนโดที่สมบูรณ์แบบในกรุงเทพฯ ภาพที่ผุดขึ้นในหัวของทุกคนคงไม่หนีไม่พ้นบรรดาโครงการในบริเวณสุขุมวิทตอนต้นที่ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD (Central Business District) กันไปแล้วโดยปริยาย และเมื่อจะมากล่าวว่าเอกมัยกำลังเติบโตแซงหน้าเหล่าย่านธุรกิจรุ่นพี่ของมันในบริเวณ CBD หลายท่านคงส่ายหัวและกล่าวว่าเป็นไปไม่ได้ แต่หากมองกันให้ลึกลงสักหน่อย ตั้งแต่โครงสร้างของผังเมืองกรุงเทพฯ, อัตราความหนาแน่นของผู้คนและอาคาร, ตลอดจนปริมาณที่ดินที่เหลือแบบเปรียบเทียบระหว่างบริเวณสุขุมวิทตอนต้นและกลาง เราจะเห็นทันทีว่าในปัจจุบันนี้บริเวณ CBD แทบไม่เหลือ ‘ที่ดินทำเลดี’ สักเท่าไหร่แล้ว แม้อัตราการเติบโตของที่ดินจะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะความคึกคักทางเศรษฐกิจ แต่ความหนาแน่นและการกระจุกตัวของอาคารและผู้อยู่อาศัยเองกำลังทำให้มันใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวในการเติบโตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และทำให้บริเวณย่านรุ่นน้องตอนกลางของมันอย่างทองหล่อ-เอกมัยก้าวเข้ามามีบทบาทสำคัญในฐานะย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนต่อขยาย (Extended CBD) ในท้ายที่สุด ในปัจจุบันเวลาเราเหล่านักลงทุนยกย่องย่าน CBD บริเวณตอนต้น จึงเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไม่กล่าวสรรเสริญย่านส่วนต่อขยายเช่นกันเพราะหากจะว่ากันจริงๆ แล้ว ถ้าปราศจากส่วนต่อขยายนี้ ความเจริญในบริเวณ CBD อาจจะไม่ได้รับการเติมเต็มเทียบเท่าทุกวันนี้ก็เป็นไปได้ ด้วยความสำคัญในฐานะย่านธุรกิจส่วนต่อขยาย พื้นที่รอบเอกมัยจึงได้รับการลงทุนและพัฒนาอย่างมากมายและรวดเร็ว ภายในระยะเวลาไม่กี่ปี เราได้เห็นการกำเนิดขึ้นของห้างสรรพสินค้า, ร้านอาหาร, คอนโด, และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย กลายเป็นโลเคชั่นการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบของเหล่าคนทำงานและนักธุรกิจทั้งในย่าน CBD และบริเวณส่วนต่อขยายของมันเอง และยังมาพร้อมกับข้อได้เปรียบที่หาไม่ได้ในย่าน CBD คือ ‘ราคาซื้อ-เช่า’ ที่ต่ำกว่าราคาในทำเลใกล้เคียงกว่า 25% (ข้อมูลจากการสำรวจของเรา) เหล่าคนทำงานหรือนักธุรกิจส่วนใหญ่ที่ทำงานในย่าน CBD หรือบริเวณโดยรอบที่อยากประหยัดค่าอยู่อาศัยจึงแทบไม่ต้องลังเลเลยว่าควรจะเลือกอยู่บริเวณ CBD เลยหรือส่วนขยายของมันดี เพราะถึงแม้ว่าบริเวณ CBD อาจจะใกล้ที่ทำงานมากกว่า แต่แน่นอนว่าราคาย่อมแพงเท่าตัว การเขยิบออกมาอยู่ห่างสักหน่อยแต่เดินทางสะดวกเทียบเท่ากันด้วยรถไฟฟ้าและในราคาเช่าหรือผ่อนที่ต่ำกว่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่สมบูรณ์แบบกว่าไปโดยปริยาย นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราการเติบโตของราคา ผลสำรวจของเรายังพบว่าคอนโด เอกมัยมีทิศทางอัตราการเติบโตสูงถึง 11.5% ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอีกอย่างแน่นอนตราบใดที่เศรษฐกิจในย่านธุรกิจตอนต้นยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง 2. เอกมัย – จาก ‘ส่วนขยาย’ สู่การกลายเป็น ‘ศูนย์กลางเชื่อม’ ในการพิจารณาเอกมัยในฐานะทำเลยุทธศาสตร์ ผลสำรวจของเรายังเผยให้เห็นว่าเอกมัยไม่ได้มีทิศทางการเติบโตในฐานะเพียงแค่ส่วนขยายของ CBD แล้วเท่านั้นแต่ยังมีทิศทางการเติบโตในสถานะเป็น ‘สะพานเชื่อม’ ระหว่างย่านแห่งความหวังเก่าอย่าง CBD…

3 ขั้นตอนการเคลียร์หนี้ เพื่อเตรียมตัว ซื้อคอนโด

สำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อคอนโดผ่านการกู้ธนาคาร แน่นอนว่าหนึ่งในสิ่งสำคัญที่ต้องทำคือ ‘การเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด’ แต่จะมีวิธีการเคลียร์หนี้อย่างไรให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด วันนี้ PLUS เตรียมคำตอบมาให้ทุกท่านแล้ว ขั้นตอนที่ 1: ทำความเข้าใจ ทำไมต้อง ‘เคลียร์หนี้’ ก่อนซื้อคอนโด จากการสำรวจของ PLUS พบว่าผู้กู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ตระหนักว่าตนเองควรเคลียร์ภาระหนี้ก่อนกู้ แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จในแผนการเคลียร์หนี้ของตนเองหรือล้มเลิกแผนการในท้ายที่สุดเพราะไม่เข้าใจถึงเหตุผลและความจำเป็นเท่าที่ควร ในการวางแผนเคลียร์หนี้ให้ประสบความสำเร็จ ก้าวแรกที่สำคัญสำหรับผู้กู้จึงควรเริ่มที่การทำความเข้าใจก่อนว่าเหตุใดจึงควรเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ก่อนยื่นกู้ และเพื่อให้เข้าใจโดยง่าย ลองมาทำพิจารณากัน ผ่านสถานการณ์ตัวอย่าง ดังต่อไปนี้ สถานการณ์ตัวอย่าง บุคคลผู้มีรายได้ประจำท่านหนึ่งนามว่า ปิติ มีรายได้สุทธิ ฿30,000/เดือน และภาระหนี้ราว ฿8,000/เดือน ปิติกำลังมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้าลองคำณวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนตนเองด้วยสูตร ‘รายได้/ฐานเงินเดือน x 50’ (= 30,000 x 50) พบว่าราคาคอนโดที่เหมาะกับตนเองอยู่ที่ราว ฿1,500,000 เธอเลือกจึงเลือกซื้อคอนโดในราคาประมาณดังกล่าว ทว่าเมื่อลองยื่นกู้ ปิติกลับพบว่าเธออาจเผชิญกับปัญหาดังต่อไปนี้ 1) ปิติกู้ไม่ผ่าน 2) ปิติกู้ผ่าน แต่ได้วงเงินกู้ต่ำ ——————– PLUS+ Tips: คำนวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนของเราได้ง่าย ๆ ด้วยการนำ ‘รายได้/ฐานเงินเดือนต่อเดือน’ ของเรามาคูณกับ ‘50’ โดยที่ต้องเป็นตัวเลข ‘50’ นี้ก็เพราะธนาคารส่วนใหญ่มักให้วงเงินกู้ที่ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน หมายเหตุ: เป็นสูตรการคำนวณโดยคร่าวๆ เท่านั้น ผู้กู้อาจพบตัวเลขที่แตกต่างหรือคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาสอบถามธนาคารเพิ่มเติมสำหรับรายละเอียดเฉพาะเจาะจง ——————– ทำไมปิติถึงกู้ไม่ผ่านและหรือได้วงเงินกู้ต่ำ? แน่นอนว่าอาจประกอบด้วยหลายเหตุผล แต่เหตุผลที่ใหญ่ที่สุดคงหนีไม่พ้น ‘สถานภาพทางการเงิน’ ของปิติ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ ‘รายได้’ แต่ยังรวมถึง ‘รายจ่าย’  เราจะเห็นว่าแม้ว่าเธอจะมีรายได้สุทธิต่อเดือนถึง ฿30,000 แต่ในขณะเดียวกันเธอก็มีภาระหนี้ต่อเดือนเพิ่มเข้ามา ฿8,000 และเจ้าตัวเลข ฿8,000 นี้เองที่เป็นตัวแปรสำคัญแม้ว่าจะดูน้อยนิด เป็นตัวเลขที่อาจทำให้เธอกู้ไม่ผ่าน หรือ กู้ได้วงเงินต่ำ ด้วยเพราะว่า: 1) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณเพื่อหา ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ  ในการจะอนุมัติให้ปิติกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ธนาคารไม่ได้ดูเพียงแค่ว่าราคาของคอนโดสอดคล้องกับฐานเงินเดือนของปิติหรือเปล่า เพราะนั่นถือเป็นเพียงแค่การดูงบที่สอดคล้องโดยคร่าว ๆ เท่านั้น ไม่ได้บ่งบอกอะไรเกี่ยวกับ ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ซึ่งจะถือเป็นจุดสำคัญมากกว่าในการจะช่วยให้ธนาคารประเมินอย่างรอบด้านว่าปิติจะผ่อนไหวไหมหรือจะกลายมาเป็นภาระของธนาคารทีหลัง ในการจะให้เงินกู้สักก่อนกับปิติ ธนาคารจึงต้องโฟกัสที่ความสามารถในการผ่อนของเธอเป็นหลัก ผ่านการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ ดังนี้ สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อเดือน: (รายได้ต่อเดือน x 40%) – ภาระหนี้สิน = ความสามารถในการผ่อน ความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของปิติ:  (฿30,000 x 40%) – ฿8,000 = ฿4,000 เราจะเห็นว่าในการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ มีตัวเลขสำคัญเพิ่มเข้ามาคือ ‘40%’ ซึ่งก็ไม่ใช่ตัวเลขอะไรที่ไหน แต่เป็นข้อกำหนดส่วนใหญ่ของธนาคารเองที่มองว่าผู้กู้ไม่ควรมีภาระการผ่อนเกินกว่า 35-40% ของรายได้ ในกรณีของปิตินี้ เมื่อคิดตามข้อกำหนดดังกล่าว จึงพบว่าเธอสามารถผ่อนแค่เพียงราว ฿4,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น (หากเกินกว่านี้ อาจเจอกับภาวะหมดสภาพคล่อง เพราะในรายได้ ฿30,000 ต่อเดือน แน่นอนว่าปิติยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกที่ไม่ใช่ค่าผ่อนคอนโด เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง ฯลฯ) ซึ่งถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำเกินกว่าที่คอนโดส่วนใหญ่จะยอมรับ (ส่วนใหญ่กำหนดอัตราผ่อน ล้านละ ฿7,000 ต่อเดือน) และยิ่งหากผู้กู้อายุมาก มีระยะเวลาผ่อนน้อย ก็แทบเป็นไปไม่ได้ที่จะได้อัตราผ่อนคอนโดราวเพียงเดือนละ ฿4,000 2) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณหา ‘วงเงินกู้’ ของปิติ เมื่อธนาคารทราบภาระหนี้…

คู่มือผู้เช่าคอนโด: รวมทุกค่าใช้จ่ายก่อนเช่า

สำหรับผู้เช่าคอนโดมือใหม่ ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญาเช่าหรือกระทั่งก่อนมองหาคอนโดสักแห่ง อะไรคือค่าเช่าล่วงหน้า? ค่าประกัน? ฯลฯ วันนี้ Plus Property เตรียมทุกคำตอมมาให้แล้ว คู่มือผู้เช่าคอนโด: ต้องจ่ายอะไรบ้างก่อนเช่า? 1) ค่าเช่าล่วงหน้า รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-3 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) ในฐานะผู้เช่า สิ่งสำคัญแรกที่อาจต้องรู้ก่อนคือโมเดลการให้เช่า (ไม่ว่าจะเป็นคอนโด, บ้าน ฯลฯ) ส่วนใหญ่เป็น ‘สูตรการจ่ายก่อนอยู่’ กล่าวคือ ผู้เช่าจะต้องจ่าย ‘ค่าช่วงล่วงหน้า’ ก่อนจึงจะมีสิทธิ์เข้าอยู่ ทว่า ‘ต้องล่วงหน้ากี่เดือน’ นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ให้เช่าเป็นหลัก ดังนี้ ผู้ให้เช่าทั่วไป สำหรับผู้ให้เช่าทั่วไปหรือบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้ประกอบกิจการให้เช่าเป็นกิจจะลักษณะ หรือตามกฎหมายคือไม่ได้ปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมพอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วย สามารถคิดค่าช่วงล่วงหน้าได้ 1-3 เดือน แล้วแต่ตกลงกัน ตัวอย่าง  ค่าเช่า 15,000 บาท กำหนดว่าต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ (15,000 x 2 เดือน) = 30,000 บาท ผู้ให้เช่าที่มีการปล่อยเช่าเกิน 5 ห้อง ทว่า สำหรับผู้ให้เช่าที่มีลักษณะปล่อยเช่าเป็นกิจจะลักษณะหรือตามกฎหมายคือมีการปล่อยเช่า (ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ตเม้นท์ ฯลฯ แต่ไม่รวมหอหักและโรงแรม) เกิน 5 หน่วยขึ้นไป กฎหมายกำหนดว่าจะสามารถคิดค่าล่วงหน้าได้เพียงแค่ 1 เดือนเท่านั้น หากเกินนี้ ถือว่าผิดกฎหมายและสามารถถูกร้องเรียนได้ ตัวอย่าง ค่าเช่า 15,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ยอดล่วงหน้าที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่ = 15,000 บาท โดยค่าล่วงหน้าดังกล่าวนี้ เมื่อจ่ายแล้วจะนับเป็นค่าเช่าล่วงหน้า ซึ่งส่วนใหญ่มักกำหนดให้เป็นล่วงหน้าของเดือนสุดท้าย หรืออาจเป็นของเดือนแรกเลยก็ได้เช่นกัน ตัวอย่าง เช่น หากกำหนดให้เป็นเดือนสุดท้าย เมื่อถึงเวลาดังกล่าว ผู้เช่าก็ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า จ่ายเพียงแค่ค่าน้ำ-ค่าไฟ เป็นต้น 2) ค่าประกันความเสียหาย รายการ อัตรามาตรฐาน ค่าเช่าล่วงหน้า เท่าค่าห้อง ล่วงหน้า 1-2 เดือน (ผู้ให้เช่าปกติ) เท่าค่าห้อง ล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน (ผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า 5 หน่วย >) นอกจากค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว ผู้เช่าต้องเตรียมเงินอีกจำนวนหนึ่งสำหรับค่าประกันความเสียหาย (หรือ…

ซื้อคอนโดไม่เสียค่าคอมฯ ทำอย่างไร

ในการซื้อขายคอนโดผ่านตัวแทนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ แน่นอนว่าค่าคอมมิชชั่นคือภาระหน้าที่ของผู้ขายต่อตัวแทนอสังหาฯ เป็นหลัก แต่ในหลายกรณี ผู้ขายก็มักรวมเอาค่าคอมฯ ที่ตนเองต้องจ่ายเข้ามาอยู่ในราคาซื้อ-ขายกับผู้ซื้อ ในฐานะผู้ซื้อ หากอยากเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายของเรา จะมีวิธีการอย่างไร คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว วิธีที่ 1 – ซื้อโดยตรงกับโครงการ สำหรับผู้ซื้อที่อยากเลี่ยงค่าคอมมิชชั่นที่อาจถูกรวมในราคาซื้อ-ขาย แน่นอนว่าทางเลือกแรกคือการซื้อโดยตรงกับโครงการ ในทางนี้ ผู้ซื้อจะสามารถเลี่ยงการเสียค่าคอมมิชชั่นได้ เพราะถือเป็นการทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างผู้ขาย (โครงการ) และผู้ซื้อ ไม่มีคนกลางใด ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือต่อให้มี ‘คนกลาง’ เข้ามาในฐานะนายหน้า (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือบริษัทที่โครงการจ้างหรือเปิดรับ) เข้ามาเป็นผู้คอยประสานงาน  ค่าคอมมิชชั่น/ค่าตอบแทนก็ยังคงถือว่าเป็นภาระของโครงการอยู่ดีและไม่ใช่ของผู้ซื้อ ในวิธีแรกนี้ ผู้ซื้อจึงสามารถอุ่นใจได้ว่าตนเองจะไม่เสียค่าคอมมิชชั่นหรือค่าตอบแทนใดให้คนกลาง อย่างไรก็ดี การซื้อโดยตรงกับโครงการก็มีจุดอ่อนสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตระหนักอย่างถี่ถ้วน เพราะส่วนใหญ่โอกาสที่จะซื้อโดยตรงกับโครงการมักเป็นเฉพาะช่วงพรีเซล หรือระหว่างโครงการกำลังสร้าง (หรือกระทั่งยังไม่สร้าง) เท่านั้น ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้ซื้อจะยังไม่มีโอกาสได้เห็นตึกและลักษณะห้องจริง ไม่สามารถประเมินการทำงานของนิติบุคคลคอนโด, ลักษณะของผู้อยู่อาศัยร่วม และปัจจัยอื่น ๆ ที่สามารถทำได้เมื่อคอนโดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาว่าเราเหมาะหรือไม่เหมาะกับโครงการนี้ ใน ‘โครงการที่มีคุณภาพ’ หรือ ‘ทำเลดี’ จำพวกคอนโดติดรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะ sold out กันตั้งแต่ช่วงพรีเซล ผู้ซื้อที่ไม่รีบซื้อในช่วงนี้ จึงแทบไม่มีโอกาสอีกเลยที่จะได้ซื้อกับโครงการโดยตรง หรือต่อให้มีโอกาส ก็อาจเหลือตำแหน่งยูนิตที่ดีให้เลือกน้อยแล้ว แต่ครั้นจะให้ซื้อช่วงพรีเซล ความกังวลเรื่องสภาพจริงของคอนโด, การบริหารงานของนิติฯ จนกระทั่งลักษณะการอยู่อาศัยของเพื่อนข้างห้องก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเช่นกัน รวมทั้งสำหรับใครที่อยากซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ การซื้อช่วงพรีเซลจึงไม่ใช่ทางเลือกแน่นอน PLUS+ Tips โครงการคอนโดที่มีคุณภาพจะมีการว่าจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาฯ ที่มีคุณภาพให้มาช่วยดูแลโครงการตั้งแต่เริ่มขายจนถึงกระทั่งเป็นนิติบุคคลฯ ในการประเมินคุณภาพของโครงการคอนโดในช่วงพรีเซล ในขั้นแรกผู้ซื้อจึงอาจประเมินจากประวัติคุณภาพและชื่อเสียงของบริษัทตัวแทนฯ ที่โครงการว่าจ้างมา (เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้) รวมทั้งของผู้พัฒนาของโครงการเอง (เช่น แสนสิริ) ควบคู่กัน วิธีที่ 2 – ซื้อโดยตรงกับผู้ขาย เหมือนกับการซื้อโดยตรงกับโครงการ การซื้อโดยตรงกับผู้ขายหรือเจ้าของห้องช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมมิชชั่นในราคาซื้อ-ขายได้ แต่ในวิธีการนี้ ช้อสำคัญคือผู้ซื้อควรมีความช่ำชองหรือเคยมีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดมือสองมาก่อนแล้ว รู้วิธีตรวจสอบสัญญา, ตรวจสอบโฉนด, การดำเนินเอกสารตลาดจนการเจรจาต่าง ๆ ผู้ซื้อที่ไม่มีความชำนาญอาจเสี่ยงเจอกับมิจฉาชีพ ถูกหลอกขายห้อง ตลอดจนถูกปลอมแปลงเอกสารสำคัญต่าง ๆ จนตนเองเสียเปรียบ ถูกริบเงินมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่าน (เพราะไม่ได้ตกลงกับผู้ขายก่อนล่วงหน้า) และปัญหาปลีกย่อยต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น วิธีที่ 3 – ซื้อกับตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ที่ระบุว่าราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แยกกันอย่างชัดเจน ในวิธีหรือจะกล่าวว่า ‘เทคนิค’ สุดท้ายนี้ ผู้ซื้อไม่ได้เลี่ยงคนกลาง ไม่ได้ซื้อขายโดยตรงกับผู้ซื้อ กลับกันผู้ซื้อพูดคุยและประสานงานทุกอย่างกับนายหน้าอสังหาฯ แต่สามารถเลี่ยงการถูกบวกค่าคอมฯ ในราคาซื้อ-ขายได้ด้วยการสอบถามกับนายหน้าฯ อย่างตรงไปตรงมาเลยว่า: 1)  ราคาขายเท่าไหร่? 2)  อัตราค่าคอมฯ เท่าไหร่? 3)  อัตราดังกล่าวบวกเพิ่มในราคาซื้อ-ขายหรือไม่? นายหน้าอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่จะเข้าใจผู้ซื้อดีอยู่แล้วว่าไม่อยากถูกบวกค่าคอมฯ เพิ่มในราคาซื้อ-ขายเพราะการบวกเพิ่มดังกล่าวย่อมหมายถึงราคาซื้อ-ขายที่สูงขึ้นมา โดยหากเขาสามารถตกลงราคาซื้อ-ขายและค่าคอมฯ แบบแยกกันกับผู้ขายได้ ส่วนใหญ่ก็จะเปิดเผยตรง ๆ กับผู้ซื้ออยู่แล้วเพื่อให้ผู้ซื้อสบายใจและสนใจที่จะปิดดีลมากขึ้น ทั้งนี้ ความสำเร็จในตรงนี้จะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นหลักว่ามีความพร้อมที่จะจ่ายค่าคอมฯ มากแค่ไหน (เพราะอย่าลืมว่า ณ…

แจกวาร์ปเบิ้มๆคาเฟ่เอกมัย รวมร้านน่านั่งดีต่อใจ ต้องไปโดน

(ขอขอบคุณภาพจากร้าน Kaizen Coffee) สายเที่ยวดูไว้ ไม่ต้องไปไกลถึงเมืองนอกเมืองนา ก็หาคาเฟ่น่านั่งดีๆ ได้ไม่ต่างกัน เพราะที่เอกมัยนี้ เต็มไปด้วยคาเฟ่และร้านที่ดีต่อใจมากมาย นับเป็นอีกหนึ่งย่านที่เป็นเป้าหมายสำคัญของสาย Cafe Hopping อยู่ตลอดเวลา แถมยังเดินทางง่าย เข้าออกสบาย ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสเส้นหลักสายสีเขียวเข้ม ย่านนี้จึงมีคาเฟ่และร้านอาหารดีๆ เกิดขึ้นอยู่เสมอ วันนี้พลัสฯ จึงพามาอัพเดทวาร์ปกันแบบเน้นๆ ร้านไหนเปิดใหม่ ร้านไหนยังเปิดอยู่ ว่าแล้วก็ตามมาดูกันเลยครับ เอกมัย…ย่านชิคๆ ของคนคูลๆ แหล่งไลฟ์สไตล์ที่ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย เอกมัย ถือเป็นอีกย่านที่เต็มไปด้วย “ตัวจริง” ของหลากหลายวงการ ไม่ว่าจะเป็นคาเฟ่ ร้านอาหาร เวิร์คช็อปที่ผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนหลักสูตรที่น่าสนใจมากมาย นอกจากนี้ยังเป็นย่านที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากมาย ด้วยทำเลที่ใกล้ทองหล่อ แต่ราคาที่ดินที่จับต้องได้มากกว่า เราจึงได้เห็นคนรุ่นใหม่ไฟแรงต่างมาใช้ชีวิตและลงทุนในย่านนี้กันมากขึ้น แต่ถึงอย่างนั้นด้วยความที่เอกมัยเป็นย่านเก่าแก่ จึงยังมีบรรยากาศสบายๆ แบบบ้านๆ จากร้านรวงที่เปิดมาเนิ่นนานผสมอยู่ด้วย เรียกได้ว่าเป็นย่านที่มีความหลากหลายไม่แพ้ย่านอื่นเลยจริงๆ คาเฟ่เก่าใหม่ รวมจุดเช็คอินที่ใช่ นั่งชิลได้ยาวๆ จากบริเวณปากซอยสุขุมวิท 63 และ สุขุมวิท 61 ไล่ไปจนถึงท้ายซอยเอกมัยก่อนไปถึงเพชรบุรี ลองมาดูกันว่า…มีที่ไหนบ้างที่ต้องไปตำ Babyccino คาเฟ่ใหม่เอี่ยมแต่งสวยสไตล์มินิมอล มีทั้งเครื่องดื่มและอาหารให้เลือกหลากหลาย รวมถึงมุมถ่ายรูปสวยๆ ที่ชวนให้เข้ามา check-in อย่างช่วยไม่ได้ 📌: เอกมัย 12 ⏲: 8 AM – 6 PM คอนโดที่น่าสนใจใกล้ร้าน: XT Ekkamai, taka HAUS, The FINE Bangkok, CEIL by Sansiri ขอขอบคุณภาพจากทางร้าน One Ounce for Onion คาเฟ่เล็กๆ ที่มีเสน่ห์อยู่ที่การตกแต่งสไตล์ Loft มีความ minimal จากงานไม้ เหมาะแก่การมานั่งคิดงานเป็นอย่างยิ่ง และนอกจากเมนูอาหารแล้ว ที่นี่ยังคั่วกาเฟเอง ทำให้มีเมล็ดกาแฟให้เลือกสรรหลากหลาย ทั้งยังการันตีรสชาติได้อีกด้วย 📌: เอกมัย 12, ซอยปรีดี พนมยงค์ 37 ⏲: 9 AM – 6 PM คอนโดที่น่าสนใจใกล้ร้าน: XT Ekkamai, taka HAUS, The FINE Bangkok, CEIL by Sansiri ขอขอบคุณภาพจากทางร้าน Cafe Thieves and Bar อีกหนึ่งคาเฟ่ในซอยเอกมัย 12 ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ เพราะร้านนี้ ลิซ่า…

คู่มือกู้ร่วม เคล็ดลับและขั้นตอนที่ต้องรู้

ประเด็นสำคัญของบทความ การกู้ร่วมคืออะไร วิธีการกู้ร่วมซื้อคอนโด การเตรียมพร้อมเพื่อกู้ร่วมทำอย่างไร ที่อยู่อาศัยนับเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มนุษย์นั้นให้ความสำคัญ เชื่อว่าหลายคนคงเคยวาดฝันเกี่ยวกับการมีสินทรัพย์ร่วมกันกับคนรัก โดยเฉพาะเรื่องของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะชาย- หญิง หรือชาว LGBTQ+ ก็ตาม หลายคู่ต้องการการมีสิทธิ์กู้ร่วมซื้อบ้าน กู้ร่วมซื้อคอนโดด้วยกัน  เพราะความสุขในชีวิตนั้นคือการที่เราได้อยู่กับคนที่รัก  ปัจจุบัน ในยุคที่เปิดกว้างและทุกคนเท่าเทียมกัน สมรสเท่าเทียม หรือกฎหมายสมรสเท่าเทียมอย่างเป็นทางการ มีผลบังคับใช้ในวัน พฤหัสบดีที่ 23 มกราคม 2568 คำถาม: คู่รักหลายท่านอาจจะยังสงสัยอยู่ว่าตนเองและคนรักจะสามารถกู้ร่วมกันได้อย่างไรเมื่อไม่มีทะเบียนสมรสเป็นหลักประกัน คำตอบ: คือ ได้ เพราะข้อกำหนดการกู้ร่วมอนุญาตให้ทั้งคู่รักที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียนสามารถยื่นกู้ร่วมกันได้ โดยสำหรับคนที่มีทะเบียนสมรส ก็สามารถถ่ายสำเนายื่นได้เลย แต่ในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียน ก็สามารถใช้หลักฐานอื่นที่แสดงถึงความสัมพันธ์ได้ เช่น ภาพถ่ายงานแต่ง หรือการ์ดแต่งงาน เพื่อให้ธนาคารพิจารณาได้ ด้วยเหตุนี้ คู่รัก LGBTQ+ ที่มีความพร้อมจึงสามารถยื่นกู้ร่วมกันได้เลย   การกู้ร่วมคืออะไร การกู้ร่วมก็คือ การขอสินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงินโดยมีบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปเข้าร่วมในฐานะผู้กู้ร่วมกัน ซึ่งทุกคนที่มีชื่อเป็นผู้กู้ร่วมจะมีส่วนรับผิดชอบในการผ่อนชำระและภาระหนี้สิน รวมถึงสิทธิในทรัพย์สินที่ได้จากการกู้ร่วม เช่น บ้านหรือคอนโด ข้อดีของการกู้ร่วม เพิ่มโอกาสในการได้วงเงินกู้สูงขึ้น ช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ แบ่งเบาภาระทางการเงิน ลดระยะเวลาการผ่อน ข้อควรระวังในการกู้ร่วม ทุกฝ่ายต้องรับผิดชอบหนี้ร่วมกัน และการกู้ร่วมอาจมีผลกระทบต่อคะแนนเครดิตของผู้กู้ทุกคน หากเกิดการผิดนัดชำระ วิธีการกู้ซื้อคอนโดร่วมกัน คอนเซ็ปต์การกู้ร่วมกันของคู่รัก LGBTQ+ ไม่ได้แตกต่างจากคู่รักชาย-หญิงแต่อย่างใด การกู้ร่วมไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระทางการเงิน แต่ยังเป็นการสร้างความมั่นคงในชีวิตคู่ของคู่รัก LGBTQ+ อย่างเท่าเทียมและเป็นธรรมในสังคมอีกด้วย รายชื่อ 3 ธนาคารที่คู่รัก LGBTQIAN+ กู้ร่วมได้ 1.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ดอกเบี้ยคงที่ 1 ปีแรก 1.99%* ฟรี ประเมินหลักประกันและค่าจดจำนอง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย : อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาระหว่าง 4.194% – 5.800% ต่อปี* สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ : อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาระหว่าง 4.259% – 5.800% ต่อปี* ศึกษารายละเอียดเพิ่ม คลิก 2. ธนาคารยูโอบี อัตราดอกเบี้ยพิเศษ กู้ซื้อบ้านใหม่ และบ้านมือสอง
อนุมัติวงเงินกู้สูงสุด 100% อนุมัติค่าก่อสร้างสูงสุด 100% สำหรับกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน ศึกษารายละเอียดเพิ่ม คลิก 3. ธนาคารกสิกรไทย เป็นคู่รัก LGBTQIAN+ ที่อายุต้องไม่ต่ำกว่า 20 ปี และผู้กู้ต้องไม่เกิน 70 ปี มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน และต้องมีความสัมพันธ์กัน โดยรวมถึงกรณีคู่สมรสไม่จดทะเบียนและบุคคลที่มีความสัมพันธ์กันในลักษณะเพื่อน กรณีกู้เดี่ยว: รายได้ตั้งแต่ 15,000…

7 เรื่องสำคัญ ผู้เช่าคอนโดควรรู้

ประเด็นสำคัญของบทความ ก่อนเช่าคอนโดต้องรู้อะไร ความแตกต่างระหว่างผู้เช่า และเจ้าของคอนโดให้เช่า เอกสารและขั้นตอนสำคัญในการเช่าคอนโด   สำหรับผู้เช่าคอนโด หรือคนที่กำลังจะเช่า มีเรื่องน่ารู้หรือสำคัญอะไรบ้างที่ควรตระหนัก วันนี้พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนอสังหาฯ ชั้นนำของประเทศไทย มีคำตอบมาฝากทุกท่าน ผ่าน 7 เรื่องหลักสำคัญที่ผู้เช่าคอนโดควรรู้   1. รายละเอียดสัญญาเช่าคอนโด ก้าวแรกที่สำคัญของผู้เช่าคือการทำความเข้าใจสัญญาเช่าคอนโดโดย 2 ปัจจัยหลักที่ผู้เช่าควรรู้ ได้แก่ 1.1 ประเภทสัญญาเช่าคอนโด เหมือนกับการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ การทำสัญญาเช่าคอนโดจะต้องทำออกมาตาม ‘เกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด’ เพื่อให้สัญญาเช่าของเรามีผลบังคับและได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายในยามที่อาจมีข้อพิพาทระหว่างกัน โดยคู่สัญญาจะต้องทำสัญญาภายใต้ เงื่อนไขระยะเวลา ดังนี้   1) สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี คู่สัญญาที่เลือกทำสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี (เช่น สัญญาเช่า 6 เดือน, 1 ปี เป็นต้น) โดยในการทำสัญญาจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร (หนังสือสัญญา) และมีการลงลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า  2) สัญญาเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาที่เลือกทำสัญญาเช่าเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป (เช่น สัญญาเช่า 5 ปี, 10 ปี เป็นต้น) โดยในการทำสัญญาจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร (หนังสือสัญญา), มีการลงลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า, และต้องเดินทางไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่เดิน หากไม่มีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เกินกว่า 3 ปีแรก 1.2 รายละเอียดสำคัญของสัญญาเช่าคอนโด ในการเซ็นสัญญาเช่าคอนโด ผู้เช่าควรพิจารณาให้ถี่ถ้วนว่าสัญญาที่ถูกร่างขึ้นมาประกอบด้วยรายละเอียดสำคัญดังต่อไปนี้อย่างครบถ้วนหรือไม่ 1. รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล, ที่อยู่, และการระบุอย่างชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็น ‘ผู้เช่า’และ ‘ผู้ให้เช่า’ 2. รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า หรือ รายละเอียดของยูนิตที่เช่า ได้แก่ เลขที่, เลขห้อง, และรายละเอียดที่อยู่ 3. ระยะเวลาการเช่า ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาเช่า 4. รายละเอียดการชำระเงิน ได้แก่ เงินมัดจำและค่าเช่า สัญญาควรระบุจำนวนเงินมัดจำอย่างชัดเจน รวมทั้งเงื่อนไขการคืนและการยึด สำหรับค่าเช่า ควรระบุจำนวนอย่างชัดเจนเช่นกัน รวมทั้งวันกำหนดชำระ, วิธีการชำระ, และอัตราค่าปรับกรณีชำระล่าช้า 5. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้เช่า เป็นระเบียบการและข้อกำหนดการเช่าและอยู่อาศัย 6. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ว่าด้วยระเบียบการปฏิบัติกรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา ซึ่งอาจได้แก่ การยกเลิกสัญญาทันทีโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า, การยกเลิกสัญญาโดยไม่คืนค่ามัดจำ เป็นต้น 7. บันทึกทรัพย์สินและอุปกรณ์ หากการเช่าเป็นแบบพร้อมอยู่ (มากับเฟอร์นิเจอร์, ทีวี, ตู้เย็น ฯลฯ) ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าก็จะแนบบันทึกรายการดังกล่าวไว้ท้ายสัญญาเสมอ โดยผู้เช่าควรตรวจสภาพจริงของในลิสต์ หรือถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน 2. การซ่อมแซมและบำรุงรักษา ใครเป็นผู้รับผิดชอบ คำตอบก็คือ ทั้งสองฝ่ายมีส่วนรับผิดชอบร่วมกัน สำหรับเจ้าของห้อง แม้จะปล่อยให้เช่าแล้ว ส่วนใหญ่ก็จะมีนโยบายบำรุงรักษาห้องของตนเองอยู่เสมอโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายผู้เช่า เช่น กำหนดว่าจะล้างแอร์ให้ทุกสามหรือหกเดือนหรือจะเป็นผู้รับผิดชอบเปลี่ยนอุปกรณ์หรือวัสดุใดที่พบว่าเสื่อมสมรรถภาพภายใต้ระยะเวลาที่กำหนด…

6 ขั้นตอนซื้อคอนโด รู้ก่อนไม่ต้องเสียเวลาอีกต่อไป

ประเด็นสำคัญของบทความ ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโด ข้อควรรู้ระหว่างทำการซื้อคอนโด ตัวอย่างสัญญา และเอกสารที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโด   ในการจะซื้อคอนโดสักยูนิต ปัญหาใหญ่ที่มือใหม่หลายคนต่างพบเจอก็คือ เราแทบไม่รู้เลยว่าขั้นตอนการซื้อคอนโดมีอะไรบ้าง? หรือ ควรจะเริ่มตรงไหน? ยิ่งเมื่อลองค้นหาข้อมูลในโลกอินเทอร์เน็ต ก็ยิ่งสับสนกับตัวเลือกมากมายไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อช่วง Pre-sale หรือ Re-sale หรือช่วงตึกเสร็จ เพื่อช่วยเสริมสร้างความเข้าใจให้กับบรรดามือใหม่ วันนี้ Plus Property ผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมายาวนานกว่า 20 ปี มาพร้อมกับ ‘บทสรุปทุกขั้นตอนสำคัญ’ สู่การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในฝัน ถ้าพร้อมแล้วเราก็มาเริ่มกันเลย ก้าวที่ 1 ทำความเข้าใจประเภทการเลือกซื้อคอนโด ก้าวแรกที่สำคัญสำหรับมือใหม่คือการทำความเข้าใจประเภทการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมกันก่อน โดยเราสามารถแบ่งออกมาเป็น 3 ประเภทหลัก ดังนี้ 1. การซื้อช่วงพรีเซล การซื้อคอนโดในช่วงพรีเซล (Pre-sale) คือการซื้อในช่วงแรกเริ่มสุดของโครงการ เป็นช่วงที่โครงการได้มีการออกแบบอาคารและเตรียมการทุกอย่างพร้อมแล้ว แต่อาจจะยังไม่ได้ทำการสร้าง หรืออยู่ในระหว่างการสร้าง เมื่อทำการซื้อในช่วงนี้ เราจะยังไม่ได้เห็นอาคารจริงในฉบับที่เสร็จสมบูรณ์ แต่ก็มีข้อได้เปรียบในการซื้อจำนวนมาก เช่น โอกาสในการเลือกตำแหน่งยูนิตที่ดีก่อน มีโปรโมชั่นและส่วนลดพิเศษสำหรับคนที่จองก่อน รายละเอียดในการเลือกซื้อคอนโดจะได้จากเอกสาร โมเดลจำลอง และการพูดคุย-สอบถามกับตัวแทนของโครงการ หากตกลงปลงใจก็จะเข้าสู่กระบวนการจอง, การทำสัญญาจะซื้อจะขาย, และการผ่อนดาวน์ ดังนี้   1.1 การจอง เพื่อยืนยันว่าเราจะซื้อห้อง (หรือ ยูนิต) ในตำแหน่งนี้ เราจะต้องทำการจ่ายเงินจอง โดยจะเป็นจำนวนเท่าไหร่ ขึ้นอยู่กับทางโครงการกำหนด เมื่อเสร็จสิ้นขั้นตอนนี้ เราก็จะได้เป็นใบจองกลับมา ตัวอย่างสัญญา โดย baania.com 1.2 การทำสัญญาจะซื้อจะขาย หลังจากทำการจองเสร็จ กระบวนการต่อมาก็คือการเซ็น ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ ซึ่งก็คือการตกลงกันว่าจะไปทำการซื้อขายให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือก็คือการนัดโอนกรรมสิทธิ์กัน (ในอนาคต เมื่อวันที่คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จสมบูรณ์) โดยในส่วนนี้ก็จะมีค่าทำสัญญาเช่นกัน เป็นจำนวนที่ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของโครงการ 1.3 การผ่อนดาวน์ เหมือนกับการซื้อบ้านและรถในการจะซื้อคอน ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินจำนวนหนึ่งก่อนจึงจะสามารถขอผ่อนเงินส่วนที่เหลือกับธนาคาร ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวเราเรียกว่า ‘เงินดาวน์’ นั่นเอง โดยในการจ่ายเงินดาวน์ประเภทการซื้อพรีเซล ส่วนใหญ่ก็จะให้เราผ่อนตามระยะเวลาการก่อสร้าง หรือตามแต่ที่โครงการกำหนด 2. การซื้อช่วงรีเซล การซื้อคอนโดช่วงรีเซล (Re-sale) คือ การซื้อคอนโดเคยมีเจ้าของมาแล้ว ไม่ว่าการถูกซื้อแล้วดังกล่าวจะอยู่ในช่วงผ่อนดาวน์หรือในช่วงที่ถูกโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม โดยสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้ออาจต้องคำนึงถึงก็คือ ส่วนใหญ่ ‘การซื้อรีเซลในช่วงผ่อนดาวน์’ ก็คือช่วงที่คอนโดมิเนียม ‘ยังอยู่ในระหว่างการสร้าง’ จะยังไม่ได้เห็นตึกจริงก่อนทำการซื้อ แต่สภาพห้องที่ผู้ซื้อจะได้จะเป็นในสภาพมือหนึ่ง (เนื่องจากยังไม่มีการเข้าอยู่) ในขณะที่ ‘การซื้อรีเซลในช่วงที่ถูกโอนกรรมสิทธิ์แล้ว’ ส่วนใหญ่จะเป็นช่วงที่คอนโดสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว (จึงมีการโอนกรรมสิทธิ์กันได้) และอาจจะมีการเข้าอยู่ สภาพห้องก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย ควรตรวจเช็คสภาพห้องเพื่อความมั่นใจอีกครั้ง ทั้งนี้ก็ไม่ได้แปลว่าผู้ซื้อ (ในลักษณะที่โอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นดังกล่าว) จะต้องเคยเข้ามาอยู่ห้องเสมอไป เพราะบางรายก็อาจจะซื้อในลักษณะนักลงทุน (เก็งกำไร) ดังนั้นสภาพห้องที่จะได้ก็จะยังคงเหมือนใหม่ ในการซื้อคอนโดรีเซลหรือคอนโดมือสอง ผู้ซื้อจึงอาจจะต้องศึกษายูนิตที่ตนเองจะซื้อก่อนอย่างถี่ถ้วน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่จะสามารถให้คำแนะนำและนำเสนอตัวเลือกโครงการที่เหมาะสมกับเม็ดเงินและความต้องการของคุณ 3. การซื้อคอนโดที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว คือการซื้อคอนโดที่ก่อสร้างเสร็จสิ้นแล้ว มีห้องตัวอย่างให้ชม และพร้อมเข้าอยู่ เป็นการซื้อโดยตรงระหว่างผู้ซื้อและโครงการ ไม่ใช่ในลักษณะซื้อต่อแบบในประเภทรีเซล ก้าวที่ 2 เลือกทำเลหรือโครงการที่โดนใจ…

ถอดรหัส Sansiri Luxury Collection ความสำเร็จที่มากกว่าทำเล

เมื่อพูดถึงอสังหาฯ ระดับ Luxury ไม่ว่าจะบ้านหรู หรือคอนโดหรู เรามักนึกถึงเรื่องทำเลเป็นหลัก แต่อะไรที่ทำให้ Sansiri Luxury Collection ก้าวไปได้ไกลกว่านั้น และประสบความสำเร็จในเวลาเพียงไม่กี่ปี อีกหนึ่งความภาคภูมิใจและความสำเร็จของแสนสิริในช่วงนี้ที่ยากจะไม่เอ่ยถึง คือการปิดการขายทั้งบ้านหรู และคอนโดหรู จาก Sansiri กับโครงการอย่าง 98 Wireless และ Baan Sansiri Pattanakarn หนึ่งในโครงการระดับไฮเอนด์ของ Sansiri Luxury Collection ที่ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งประวัติศาสตร์หน้าใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ และแม้ดูจากทำเลที่ตั้งอาจทำให้เรารู้สึกไม่แปลกใจจากผลตอบรับที่เกิดขึ้น แต่แท้จริงแล้ว ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ทำให้ทั้งสองโครงการได้ก้าวมาถึงจุดนี้ จากความภาคภูมิใจ สู่คุณค่าที่เหนือกาลเวลา กว่า 15 ปี นับตั้งแต่การเปิดตัว Baan Sansiri Sukhumvit 67 โครงการ Flagship แห่งแรกจากแสนสิริ ที่ปัจจุบันมูลค่าเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ด้วยการดูแลจาก Plus Living Management ที่เป็นมากกว่านิติโครงการ แต่ใช้ “ใจ” ในการดูแลทุกมิติของการใช้ชีวิต ส่งผลให้ภาพรวมของโครงการ Baan Sansiri Sukhumvit 67 ยังคงดูใหม่ไม่ต่างจากเมื่อครั้งที่พัฒนาโครงการแล้วเสร็จ ด้วยเหตุนี้ Baan Sansiri Pattanakarn จึงเป็นที่จับตามองเป็นพิเศษ คงไม่ผิดนักหากจะบอกว่านี่คืออีกหนึ่งในความภาคภูมิใจของแสนสิริที่เกิดขึ้นจากความรัก ที่ถูกสะท้อนผ่านการออกแบบสไตล์ British Regency บนทำเลศักยภาพกลางเมือง ทุกรายละเอียดจึงผ่านการสร้างสรรค์อย่างดีที่สุด เห็นได้ชัดจากชื่อของ Club House ว่า 36 Courtyard สำหรับลูกบ้านทั้ง 36 ครอบครัว ที่เปรียบได้กับหัวใจหลักของโครงการแห่งนี้ ในขณะที่โครงการ 98 Wireless ถือเป็นโครงการ Flagship อีกแห่งบนที่ดิน freehold ผืนสุดท้ายของถนนวิทยุ ภายใต้ปรัชญา The Best Comes as Standard ด้วยระยะเวลาในการพัฒนาถึง 7 ปี โครงการนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงที่พักอาศัย แต่ยังเปรียบได้กับงานศิลปะล้ำค่า ที่หายากและเหนือกว่าคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury ทั่วไป การดูแลจึงต้องได้รับการใส่ใจเป็นพิเศษ หากการสร้างบ้าน คือ การสร้างชีวิตแล้ว การดูแลรักษาบ้าน จึงเปรียบเสมือนการเติมเต็มให้ชีวิตมีความสุข ทีมงาน Plus Living Management ที่จะเข้ามาดูแลโครงการไฮเอนท์จะต้องผ่านหลักสูตร “ภัณฑารักษ์ ศิลปะการดูแลทรัพย์สินมูลค่าสูง” ที่ได้เชิญผู้เชี่ยวชาญจากกรมศิลปากร มาให้ความรู้เกี่ยวกับศิลปวัตถุ วัสดุและทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง…

คอนโดและบ้านหรู กับเหตุผลที่ควรคู่เป็นสินทรัพย์สำหรับลงทุน

ประเด็นสำคัญของบทความ อะไรคืออสังหาฯ ระดับพรีเมี่ยม เหตุผลและความน่าสนใจของอสังหาฯ ระดับหรู ถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยจะยังไม่ฟื้นตัวจากสถานการณ์วิกฤตอย่างเต็มที่ แต่ทุกวันนี้ โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านหรู ก็ยังถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมทั้งจากผู้ประกอบการไปจนถึงกลุ่มลูกค้ามากมาย สาเหตุหนึ่งอาจเป็นเพราะเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมีการเปลี่ยนแปลงไป และมองสินทรัพย์เหล่านี้มีความคุ้มค่า เหมาะลงทุนในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว แบบไหนที่จะเรียกว่า อสังหาฯ ระดับหรู? การที่เราจะเรียกโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านซักแห่งว่าอยู่ในระดับหรู นอกจากเรื่องของมูลค่าโดยเฉลี่ยสูงกว่า 270,000 – 580,000 บาท/ตรม. ขึ้นไปแล้ว สิ่งสำคัญรองลงมาก็คือเรื่องของทำเลที่ตั้ง ซึ่งส่วนใหญ่โครงการระดับพรีเมี่ยมจะเลือกทำเลที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายจำเพาะ เช่น ตั้งอยู่ท่ามกลางศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เป็นต้น ภาพโครงการ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา อีกปัจจัยก็คือความมีเอกลักษณ์หรือมีสตอรี่บางอย่างเป็นธีม (Theme) ที่สื่อออกมาได้อย่างชัดเจนว่าโครงการนี้ถูกสร้างขึ้นมาเนื่องจากเหตุผลอะไร? ถูกสร้างโดยใคร? รวมถึงถูกสร้างมาสำหรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีไลฟ์สไตล์แบบไหน? นอกจากนี้ยังมีเหตุผลอีก 6 ประการ ที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์แนวนี้ เป็นสินทรัพทย์ที่น่าจับจอง ดังนี้เลยครับ ภาพโครงการ KHUN by YOO 1. โดดเด่นเฉพาะตัว เจาะกลุ่มลูกค้าชัดเจน อย่างที่เรากล่าวเอาไว้ข้างต้นแล้วว่า “ความโดดเด่นที่ไม่เหมือนใคร” (Unique identity) คือนอกจากจะต้องสวยงามโดดเด่นแล้ว ยังต้องมีเรื่องราวที่ขับเคลื่อนอยู่เบื้องหลังอีกด้วย โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านหรูบางแห่งนั้น ก็แทบอยู่ในระดับของงานศิลปะทางด้านสถาปัตยกรรม ที่พึ่งพาฝีมือของศิลปินและนักออกแบบระดับโลก มาสร้างสรรค์ตัวโครงการตั้งแต่การออกแบบภายนอกอาคารไปจนถึงการตกแต่งภายใน หากเรามองในแง่มุมของธุรกิจก็คือปัจจัยที่ส่งผลถึงกระบวนการตัดสินใจของผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมายผู้มีกำลังซื้อสูง ที่เน้นให้ความสำคัญของคุณค่าและเรื่องราวที่อยู่เบื้องหลัง รวมถึงรับรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำได้แบบนี้นั้นมีจำนวนไม่มากนัก จนทำให้พวกเขายอมจ่ายในราคาที่สูงควรคู่กับคุณค่า Khun by YOO ที่ตั้ง : ซอยสุขุมวิท 55 เขตวัฒนา กรุงเทพฯ จุดเด่นที่เป็นเอกลักษณ์ไม่เหมือนใคร : : ออกแบบโครงการโดย Philippe Starck ดีไซเนอร์ชื่อดังระดับโลก : ตกแต่งภายในด้วยเฟอร์นิเจอร์ที่คัดเลือกมาโดย YOO Studio : ระบบจอดรถ Automated Parking ที่ล้ำสมัยไม่เหมือนใคร 2. ทำเลเทพ แต่ความเสี่ยงต่ำ “ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง!” ขึ้นชื่อว่าทำเลและที่ดินแล้ว การคาดหวังศักยภาพการเติบโตในอนาคต ก็ย่อมต้องมาคู่กับความเสี่ยงที่ทำเลจะไม่เปรี้ยงได้อย่างที่ตั้งใจ แต่สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านหรูส่วนใหญ่กลับไม่ต้องห่วงเรื่องนี้ เพราะเรื่องของทำเลเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกที่ได้รับการวิเคราะห์และวางแผนมาอย่างละเอียดก่อนที่จะสร้างโครงการขึ้นมาแล้วว่า จะเป็นทำเลที่มีศักยภาพมาตั้งแต่อดีต ปัจจุบัน และต่อเนื่องไปจนถึงอนาคต ตัวอย่างเช่น ทำเลย่านทองหล่อ เอกมัย ในช่วงปี 2017-2019 มี demand หรือความต้องการที่เพิ่มสูง ทำยอดขายได้กว่า 65% หรือคิดเป็นยูนิตมากกว่า 6,000 ยูนิตเลยทีเดียว และยังคงเป็นอีกโซนยอดนิยมตลอดกาลด้วย The Monument Thong Lo ที่ตั้ง : ถนนทองหล่อ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ จุดเด่นด้านทำเล : :…